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Ce que vous devez savoir

• Acheter une demeure n’est pas une décision frivole. Il importe de prendre votre temps avant de décider du type de prêt hypothécaire à contracter.
• Comparez les offres afin de trouver le prêt qui correspond le mieux à vos besoins et assurez-vous de bien en comprendre les conditions avant de signer le contrat.

Acheter une maison est un engagement financier important, peut-être le plus grand que vous prendrez dans votre vie. D’où l’importance de prendre votre temps. Au moment de choisir un prêt hypothécaire, de nombreux facteurs doivent être pris en considération, notamment la valeur de l’hypothèque, le montant de la mise de fonds, la période d’amortissement (temps nécessaire pour rembourser la totalité du prêt), le terme hypothécaire (durée au cours de laquelle les conditions du contrat continuent à s’appliquer) et ce qui vous convient le mieux, un prêt à taux d’intérêt fixe ou à taux variable. Les banques fournissent aux consommateurs l’information nécessaire pour prendre une décision éclairée et répondent à leurs questions tout au long du terme du contrat hypothécaire.

Trouver le prêt hypothécaire adéquat

Pour choisir le meilleur prêt hypothécaire pour vous, vous devez tenir compte de vos objectifs et de vos besoins. Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires et d’options de taux d’intérêt.

Types de prêts hypothécaires

• Prêt hypothécaire ouvert ou fermé â€“ Le prêt hypothécaire ouvert vous permet de rembourser votre dette, en partie ou en totalité, à tout moment et sans pénalité. Mais attendez-vous à payer un taux d’intérêt plus élevé en contrepartie de cette souplesse. Le prêt hypothécaire fermé prévoit une durée déterminée et des modalités fixes. Vous pourrez effectuer des paiements anticipés chaque année sans pénalité (selon l’entente), et vous obtiendrez un taux d’intérêt plus favorable pour avoir accepté de conserver votre prêt hypothécaire pendant la durée prévue.
• Prêt hypothécaire conventionnel ou subsidiaire â€“ L’hypothèque conventionnelle est enregistrée selon le montant réel du prêt hypothécaire.

Par exemple, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire de 250 000 $ pour acheter une maison, le prêteur enregistrera 250 000 $ en prêt hypothécaire.

L’hypothèque subsidiaire peut être enregistrée selon un montant supérieur au prêt hypothécaire réel.

Par exemple, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire de 250 000 $ pour acheter une maison, le prêteur pourra enregistrer l’hypothèque à 300 000 $.

Ainsi, si vous souhaitez ultérieurement emprunter des sommes additionnelles (prêts, marges de crédit ou autre) auprès de votre prêteur, vous pourrez le faire à tout moment, en évitant de payer des frais pour refinancer votre hypothèque actuelle. Également, les frais juridiques, le cas échéant, seront moins élevés.

• Prêt hypothécaire inversé â€“ Destiné aux aînés qui sont déjà propriétaires, un prêt hypothécaire inversé permet d’accéder jusqu’à 55 % de la valeur de la demeure sans devoir la vendre. Vous n’êtes pas tenu d’effectuer des paiements sur ce genre de prêt hypothécaire. Toutefois, les intérêts cumulés et le principal sont remboursables au prêteur lorsque vous vendez votre maison ou que vous ne l’utiliserez plus comme résidence principale. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada offre davantage de renseignements au sujet des .

Considérations liées aux taux d’intérêt

• L’intérêt représente le coût d’emprunt, soit la compensation du prêteur qui avance les fonds. Il s’agit d’un taux annuel. L’intérêt est généralement payé au prêteur en versements périodiques, en même temps que le principal (montant du prêt).
• Taux fixe ou taux variable â€“ Un prêt hypothécaire à taux fixe est un prêt dont le taux est établi pour la durée de l’hypothèque et ne varie pas avec les fluctuations du marché. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt varie selon un facteur externe, habituellement le taux de financement à un jour de la Banque du Canada.

Assurance prêt hypothécaire

La loi exige que les prêts hypothécaires associés à une mise de fonds inférieure à 20 %, appelés prêts hypothécaires à ratio élevé, soient assurés contre le défaut de paiement. Ainsi, les emprunteurs recevront un taux d’intérêt raisonnable, même lorsque la mise de fonds est petite. Également, l’assurance prêt hypothécaire permet la stabilisation du marché du logement : pendant les périodes de récession, lorsqu’il est difficile de se constituer une mise de fonds, elle contribue à la disponibilité du financement hypothécaire.

Si vos versements hypothécaires sont en souffrance et que vous n’arrivez plus à les effectuer, l’assurance prêt hypothécaire remboursera le prêteur. La prime de l’assurance prêt hypothécaire peut être ajoutée au montant de votre prêt ou acquittée dans sa totalité au moment de l’achat de la maison.

Actuellement, l’assurance prêt hypothécaire ne peut être contractée que lorsque la valeur d’achat de la propriété est inférieure à un million de dollars. Lorsque le prix d’achat est de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale doit être égale à 5 %. Lorsque le prix d’achat est supérieur à 500 000 $, la mise de fonds minimale doit être égale à 5 % de la première tranche de 500 000 $ et de 10 % du reste.

Programmes fédéraux

• Régime d’accession à la propriété (RAP) - Ce régime permet à chaque acheteur d’un premier logement de retirer de son régime enregistré d’épargne retraite (REER), en franchise d’impôt, une somme jusqu’à concurrence de 35 000 $ en vue de s’acheter un logement au Canada. Vous devrez commencer à restituer ces fonds à votre REER dans la deuxième année après l’achat du logement et vous avez jusqu’à 15 ans pour retourner le montant en entier. Avant de retirer des fonds de votre REER pour acheter une maison, examinez attentivement les avantages et les inconvénients d’une telle démarche. Admissibilité au RAP :
  
  
  
  • Vous êtes un acheteur d’une première habitation. Vous serez considéré comme tel si, au cours des quatre années précédentes, vous n’avez pas habité dans un logement dont vous ou votre conjoint actuel êtes propriétaire.
  • Vous devez avoir l’intention d’occuper l’habitation comme principale résidence au cours de l’année suivant l’achat ou la construction.
  • Vous devez obtenir une entente écrite pour l’achat ou la construction d’une habitation admissible.
  • Votre solde RAP doit être nul le 1^er janvier de l'année où vous prévoyez faire un retrait dans le cadre de ce programme.

Pour obtenir de plus amples renseignements au sujet du RAP, communiquez avec l’agence du revenu du Canada.

Admissibilité à un prêt hypothécaire

Pour tous les prêts hypothécaires, assurés ou non (mise de fonds de 20 % et plus), l’emprunteur devra prouver sa capacité de paiement selon le plus élevé entre 5,25 % et le taux de son prêt hypothécaire contractuel majoré de 2 %.

L’objectif de ces tests d'admissibilité est de vérifier que l’emprunteur pourra continuer à verser ses paiements hypothécaires si les taux d’intérêt augmentent.

Renouvellement du prêt hypothécaire

Un contrat hypothécaire a une durée déterminée. Lorsque le contrat arrive à échéance, vous aurez l’occasion de renouveler votre hypothèque (ou de payer le prêt hypothécaire en entier). Si vous avez souscrit votre prêt hypothécaire auprès d’une institution financière sous réglementation fédérale (comme une banque), l’institution est tenue de vous faire parvenir un avis de renouvellement au moins 21 jours avant l’expiration du contrat. Il vous est donc possible de magasiner pour le prêt hypothécaire qui convient le mieux à vos besoins.

Résiliation du contrat et frais de remboursement anticipé

Si vous avez une hypothèque fermée et que vous décidez de résilier votre contrat avant qu’il arrive à échéance, attendez vous à devoir payer des frais de remboursement anticipé afin de dédommager le prêteur pour les coûts qu’il va engager en réinvestissant les fonds.

Lorsque vous signez un contrat hypothécaire, vous concluez une entente pour rembourser le prêteur d'un certain montant durant la durée du contrat, selon un taux d’intérêt spécifique.

Si vous avez une hypothèque fermée et que vous décidez de résilier votre contrat avant qu’il arrive à échéance, attendez‑vous à devoir payer des frais de remboursement anticipé afin de compenser le prêteur pour les coûts qu’il va engager en réinvestissant les fonds.

Voici quelques-unes des raisons pour lesquelles vous voudriez résilier le contrat :

• Vous vendez votre maison.
• Vous décidez de renégocier votre prêt hypothécaire afin de tirer parti de taux d’intérêt plus bas.
• Vous êtes en mesure de payer la totalité de votre prêt hypothécaire plus tôt, avant l’échéance du contrat.

Les renseignements sur les frais de remboursement anticipé se trouvent dans votre contrat de prêt hypothécaire. Généralement, ces frais sont équivalents au plus élevé des montants suivants :

• Trois mois d’intérêt sur le solde dû
• Différentiel de taux d’intérêt
  Le différentiel de taux d’intérêt tient compte a) du solde de votre prêt hypothécaire et b) de la différence entre le taux d’intérêt que vous payez sur votre hypothèque et le taux d’intérêt auquel l’institution financière est en mesure de prêter le montant du remboursement anticipé pour le reste du terme.

L’engagement pris par les banques pour offrir de l’information de qualité au sujet des hypothèques garantit que les clients des banques ont accès également à de l’information et à des explications sur les frais de remboursement anticipé. Votre contrat de prêt hypothécaire contient une explication du calcul des frais de remboursement anticipé ainsi qu’une formule permettant d’obtenir une estimation de ces frais. Cependant, communiquez avec votre prêteur pour avoir un chiffre plus exact. Veuillez noter que tout chiffre donné par votre prêteur n’est exact qu’au moment même. Les variables utilisées dans le calcul ne seraient plus les mêmes le lendemain ou une semaine plus tard. Par exemple, les taux d’intérêt pourront changer ou la durée à l’échéance du contrat sera différente. Ces nouvelles données affecteront le montant des frais de remboursement anticipé.

Remboursement du prêt hypothécaire

L’amortissement désigne le nombre d’années requis pour rembourser le prêt hypothécaire en entier. Par exemple, si la période d’amortissement de votre prêt est de 25 ans, il vous faudra 25 ans pour rembourser votre prêt hypothécaire. Plus la période d’amortissement est longue, plus vous paierez d’intérêt. Ne perdez pas de vue les points suivants :

• Plus la mise de fonds est élevée, plus le montant emprunté sera bas et moins vous paierez en intérêts.
• La fréquence des versements est importante. En optant pour des versements hebdomadaires ou aux deux semaines au lieu de versements mensuels, vous paierez moins en intérêts.
• Plus le montant des versements est élevé, moins longue sera la période d’amortissement et moins vous paierez en intérêts.
• Certains contrats hypothécaires prévoient des privilèges de paiement par anticipation permettant de rembourser, sans frais, un montant forfaitaire sur le principal.
• Choisissez la plus courte période d’amortissement possible et essayez de la réduire à chaque renouvellement hypothécaire.

Ressources bancaires

Les banques au Canada offrent aux consommateurs une abondance de renseignements au sujet de l’achat d’une maison et des prêts hypothécaires. Visitez le site Web de votre banque pour de plus amples renseignements.

Renseignements additionnels

•  : Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)
•  : Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)